Der Dolin-Effekt: Massenbetrug auf dem Markt für gebrauchte Immobilien

Was ist der „Dolin-Effekt“ und warum ist er zu einem der wichtigsten Risiken auf dem Immobilienmarkt in Russland und den GUS-Ländern geworden? Analyse der Bedrohungen für Investoren, Gründe für die gerichtliche Aufhebung von Transaktionen und Empfehlungen zum Schutz des Käufers.

Der Begriff „Dolin-Effekt“ wurde nach einem spektakulären Fall eingeführt, der mit der bekannten Sängerin Larisa Dolina verbunden ist. Unter diesem Namen versteht man ein Betrugsschema, bei dem der Verkäufer einer Wohnung (in der Regel eine ältere Person) nach dem Abschluss des Geschäfts die Transaktion vor Gericht anfechtet und angibt, dass er angeblich Opfer von Telefonbetrügern geworden sei. Dieses Schema ermöglicht es dem „Verkäufer“, die Wohnung zurückzuerhalten und das vom Käufer gezahlte Geld zu behalten. Die Entstehung des Begriffs wurde von den Medien und sogar in Enzyklopädien dokumentiert: Zum Beispiel wurde Ende 2025 ein Artikel bei Wikipedia veröffentlicht, der dieses Phänomen detailliert beschreibt (hauptsächlich im Zusammenhang mit Fällen älterer Verkäufer).

Die Geschichte des Begriffs

Im Zentrum der Geschichte steht der Fall von Larisa Dolina. Im Sommer 2024 verkaufte die Sängerin ihre Wohnung in Moskau, übergab das erhaltene Geld an Betrüger (teilweise über „sichere Konten“), und später stellte sich heraus, dass sie betrogen worden war. Im September 2025 erklärte das Gericht die Transaktion wegen eines „Willensmangels“ von Dolina für ungültig (sie war in die Irre geführt worden) und gab ihr die Wohnung zurück, während die Käuferin sowohl ihr Zuhause als auch ihr Geld verlor. Dieser aufsehenerregende Präzedenzfall sendete ein Signal: Im ganzen Land tauchten ähnliche Geschichten auf. Verkäufer und deren Angehörige begannen, vor Gericht Klagen auf Rückgabe ihrer Immobilien einzureichen, in denen sie behaupteten, in die Irre geführt worden zu sein. In den Medien und rechtlichen Gemeinschaften wurde dieses Schema als „Dolin-Effekt“ bezeichnet, wobei ein einzelner Präzedenzfall zu einer weit verbreiteten Angst auf dem Markt für gebrauchte Immobilien wurde.

Die juristische Problematik

Der Konflikt der rechtlichen Interessen ist hier einfach: Auf der einen Seite steht der Schutz der Rechte des „betroffenen“ Verkäufers (insbesondere älterer, vulnerabler) auf Rückgabe seines Eigentums, auf der anderen Seite die Rechte des guten Glaubens Käufers, sein erworbenes Eigentum zu behalten. Da es normalerweise unmöglich ist, einen kriminellen Zusammenhang zwischen dem Käufer und den Betrügern nachzuweisen, wenden die Gerichte häufig Normen an, die den Verkäufer vor Irrtümern oder Betrug schützen. Die Hauptgründe für die Anerkennung einer Transaktion als ungültig sind erhebliche Irrtümer des Verkäufers oder Betrug (Artikel 178, 179 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

• Gerichte erklären oft Transaktionen mit vulnerablen Verkäufern gemäß Artikel 177–179 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation für ungültig (Handlungsunfähigkeit, Irrtum, Betrug).
• In der Praxis bleibt der Käufer nach der Anfechtung des Vertrags ohne Immobilien, und die gezahlten Mittel werden ihm selten zurückerstattet – oft bleibt das Geld bis zum Abschluss des Strafverfahrens gegen die Betrüger „eingefroren“.
• Die Position der Gerichte besteht darin, die „schwache Seite“ der Transaktion zu schützen: Wenn bewiesen ist, dass der Verkäufer „ohne sich dessen bewust“ (aufgrund von Alter, Krankheit, Stress oder Druck) handelte, wird der Vertrag, unabhängig von der formalen Rechtmäßigkeit der Ausgestaltung, aufgelöst.

Der Umfang und die Auswirkungen auf den Markt

Das Problem geht weit über einen Einzelfall hinaus: Im Jahr 2025 wurden bereits Tausende von Transaktionen in ganz Russland aufgrund dieser Schemen angefochten. Auch wenn die offiziellen Zahlen der Transaktionen stabil bleiben, berichten Marktteilnehmer von einem Anstieg der Besorgnis. Käufer lehnen Transaktionen mit verdächtig niedrigen Preisen oder mit älteren Verkäufern ab und fordern zusätzliche Garantien. Viele Gebrauchtimmobiliengeschäfte werden nun von zusätzlichen Prüfungen und Bedingungen begleitet.

• In großen Städten ist ein drastischer Anstieg der sicheren Zahlungen zu verzeichnen: In Sankt Petersburg berichten Notare, dass sich die Anzahl der Transaktionen über ein Notariatseinzahlungskonto bis zum Herbst 2025 mehr als verdoppelt hat.
• Immobilienmakler stellen eine Komplikation von Geschäften mit „Seniorenwohnungen“ fest: Es werden Bescheinigungen von psychiatrischen Einrichtungen, die Beteiligung von Angehörigen des Eigentümers, Videoaufzeichnungen von Sitzungen und eine detaillierte Prüfung der Dokumente eingeführt.
• Es wird wahrscheinlich zu einem Rückgang der Liquidität solcher Immobilien kommen: Der Markt befürchtet „volatile“ Angebote, und die Wohnungen von Rentnern werden mit einem Discount gehandelt oder bleiben länger zum Verkauf.

Risiken für Käufer und Verkäufer

• Käufer: Verlust des Eigentumsrechts (die Wohnung wird an den früheren Eigentümer zurückgegeben), Einfrieren der investierten Mittel und der Hypothekenverpflichtungen, lange Gerichtsprozesskosten und Reputationsrisiken.
• „Verkäufer“-Opfer: Risiko, sowohl die Wohnung als auch das Geld zu verlieren (insbesondere wenn die Mittel Betrügern übergeben wurden), Druck von Angehörigen und Strafverfolgungsbehörden, Notwendigkeit, aussagen zu müssen und an Prozessen teilzunehmen.

Reaktion des Staates und der Fachgemeinschaft

Der Staat hat begonnen, die Situation aufmerksam zu beobachten. In der Staatsduma werden Gesetzentwürfe und Schutzmaßnahmen diskutiert: Es wird vorgeschlagen, notarielle Beglaubigungen von Immobiliengeschäften verpflichtend zu machen, eine unbedingt erforderliche Versicherung der Wohnung unter besonderen Umständen einzuführen und einen „Abkühlungszeitraum“ (Haltung von Mitteln auf einem Bankdepot für einige Tage) einzuführen. Die Behörden koordinieren die Bewertung der Rechtsprechung. Professionelle Gemeinschaften schlagen ebenfalls neue Standards vor: beispielsweise die Ausweitung der Befugnisse der Notare zur Prüfung der Objektgeschichte und des Gesundheitszustands des Verkäufers, die Stärkung der Compliance von Banken (Verbot „sicherer Konten“) und die Entwicklung von Empfehlungen für Immobilienmakler bei Geschäften mit vulnerablen Eigentümern.

Praktische Empfehlungen für Käufer

Um den „Dolin-Effekt“ bei einer bestimmten Transaktion zu reduzieren, sollten Käufer:

• Den Verkäufer und das Objekt sorgfältig prüfen: Aktuelle Auszüge aus dem staatlichen Register (die die Eigentümerkette und Einschränkungen aufzeigen), rechtliche Dokumente und vorhandene Lasten anfordern.
• Den Zustand des Verkäufers bewerten: Persönlich treffen, die familiäre und vermögensrechtliche Situation klären und verdächtige Anzeichen analysieren (plötzliche Rabatte, Dringlichkeit, emotionaler Hintergrund).
• Die Transaktion unter Kontrolle von Experten durchführen: Erfahrene Juristen und Notare hinzuziehen, Zahlungen über ein Bankakreditive oder eine Notariatseinzahlung abwickeln, bei denen die Mittel erst nach der Registrierung der Transaktion an den Verkäufer übergeben werden.
• Garantien einbeziehen: Wenn möglich, Angehörige des Verkäufers oder Bürgen in die Transaktion einbeziehen, die die Freiwilligkeit seiner Erklärung bestätigen und bereit sind, das Geld an den Käufer zurückzugeben, wenn die Transaktion aufgehoben wird.
• Eine Titelversicherung in Betracht ziehen: Eine solche Police kann die gezahlten Mittel im Falle einer späteren Anerkennung der Transaktion als ungültig ersetzen.

Praktische Empfehlungen für ältere Eigentümer

Um nicht Teil einer solchen Geschichte zu werden, sollten ältere Wohnungseigentümer:

• Misstrauische Anrufe nicht glauben: Nachrichten „von den Behörden“ und Angebote ignorieren, Geld auf „sichere Konten“ zu überweisen, die von Fremden kommen.
• Sich vor dem Verkauf beraten: Die Bedingungen mit vertrauenswürdigen Angehörigen und Juristen besprechen, keine dringenden Geschäfte unter Druck vollziehen und keine Dokumente unterzeichnen, ohne deren Inhalt zu verstehen.
• Transaktionen sicher abwickeln: Wenn möglich, notarielle Bestätigungen und Inventar von Eigentum durchführen und umfassende Vollmachten nur dann erteilen, wenn es unbedingt notwendig ist.
• Schutzmechanismen einsetzen: Nach Absprache mit Angehörigen eingeschränkte Vollmachten, Vormundschaft oder ein Verbot für registrierte Transaktionen ohne persönliche TeilnahmeFormen zu erlassen. Außerdem sollte über die Erstellung eines Testaments oder eines Ehevertrages nachgedacht werden, um den Verbleib des Eigentums im Voraus zu bestimmen.

Mögliche Zukunftsszenarien

Wenn die aktuelle Praxis anhält, wird die Anzahl der Rechtsstreitigkeiten und das Misstrauen nur zunehmen: Die Transaktionen werden teurer und langwieriger, und der Sektor mit älteren Verkäufern könnte sich verlangsamen. Gleichzeitig suchen die Behörden und Unternehmen nach einem Gleichgewicht der Interessen. Zu den diskutierten Maßnahmen gehören die Ausweitung der Praxis der obligatorischen Titelversicherung, die Einführung eines „Abkühlungszeitraums“ (zum Beispiel eine einwöchige Einbehaltung von Mitteln bei der Bank), die Schaffung zentralisierter Risikoregister und obligatorische Prüfungen des psychischen und finanziellen Zustands des Eigentümers der Transaktion.

Fazit

Der „Dolin-Effekt“ ist kein einmaliger Fall von öffentlichem Interesse, sondern ein Symptom für die systemische Verwundbarkeit des Immobilienmarktes gegenüber Betrug und rechtlicher Ungewissheit. Investoren sollten sich bewusst sein: Immobiliengeschäfte erfordern sorgfältige Vorbereitung und professionelle Unterstützung, insbesondere wenn der Verkäufer verwundbar ist. Nur ein umfassender Ansatz – eine gründliche Prüfung des Objekts, notarielle Begleitung, sorgfältige Organisation der Zahlungen und Risikoversicherung – ermöglicht es, kostspielige Verluste zu vermeiden. Ohne solche Maßnahmen kann der „Dolin-Effekt“ praktisch jeden Immobilienkäufer betreffen.